1. 책의 개요
책 제목 : 부동산 투자 1만 시간의 법칙
저자 및 출판사: 추동훈 / 원앤원북스
읽은 날짜: 23/08
총점 (10점 만점) : 10점/10점
2. 책에서 본 것
1장. 내 집 없이는 경제적 자유도 없다
Keywords: #집값, 얼마나 올랐을까? #점차 낮아지는 주택 구입 나이
정부와 시민 단체 간에는 집값 상승률에 대한 서로 다른 수치가 제시되고 있습니다. 그러나 꾸준한 상승 추세는 불변의 사실로 인정되며, 주택 시장에서의 우상향한 가격 상승은 부인하기 어려운 현상입니다.
서울 아파트 시장에서는 주택공급 부족으로 인한 불안감으로 인해 주택 공급시장에서 버림받은 30대들이 주택을 갖는 것을 필요로 하면서 이들이 시장의 선도 세력으로 떠오르고 있습니다. 사회 초년생과 청년층은 경기 지역으로의 유출 비율이 지속적으로 증가하고 있으며, 이러한 유출 비율은 2007년부터 2018년까지 약 11년 동안 19.9%로 기록되었으며, 유입 비율인 9.4%보다 2배 이상 높았습니다.
2장. 내 집 마련 필승 공식
Keywords: #청약 특별공급
청약제도는 1977년에 서울의 주택난 해소를 위해 처음 도입되었습니다. 이 제도는 공공주택과 민간주택으로 나뉘며, 가점제와 추첨제를 통해 주택을 분양합니다.가점제는 주택 청약자들을 위한 점수를 부여하는 방식으로, 가입 기간, 무주택 기간, 부양 가족의 수 등의 다양한 항목을 기준에 따라 점수화합니다. 이렇게 점수가 높은 사람부터 순서대로 주택 당첨자를 선정하는 방식을 채택합니다.
또한, 특별공급은 평생에 단 한 번만 가능한 제한적인 기회를 제공하는 것으로, 신혼부부나 생애 최초 주택 구매자 등이 해당됩니다. 이를 통해 더 많은 사람들에게 주택 구매 기회를 제공하고자 합니다. 이러한 청약제도는 주택난 문제를 해결하고 공평한 주택 분배를 위한 시스템으로 사용되며, 서울뿐만 아니라 다양한 지역에서도 유사한 제도가 도입되어 활용되고 있습니다.
3장. 부동산 모르는 부자는 없다
Keywords: #집값을 결정하는 요인들 #재건축·재개발 이해하기 부동산 세금의 모든 것 LTV? DTI? DSR?
-면적: 첫 집으로 선호되는 면적은 20평대 30평대로 이사하는 단지는 그만큼 거주 만족도가 높고 다른 부분에 약점이 없다는 뜻입니다. 20대는 직장+교통, 30대는 교육+환경의 입지가 좋은 곳을 선호합니다. 40평대의 집은 가구수가 적고 거래량도 적어 시세반영이 더딜 확률이 높습니다.
-가구수: 300가구 미만을 다소 적은 가구, 500가구를 평균적이고 무난한 가구수, 500~1000~ 가구수가 많다고 평가합니다. 대단지 아파트일 수록 그 지역을 이끄는 영향력이 있습니다.
-입주년차: 중요한 것은 가격입니다. 재건축은 30년이상 된 아파트에서 이루어 지고 신축은 비쌉니다. 결국 아파트 가격이 가장 쌀 때는 아마 15년 전후의 애매한 연식일 가능성이 높습니다.
-용적률과 건폐율: 용적률이 150% 미만이면 재건축에 최적화된 아파트라고 보고 200%까지 가능하다고 봅니다. 건폐율이 전체 땅의 쓰고는 비율로 28%라면 전체땅의 28%만 쓰고있어 넉넉하게 지어졌다는 뜻입니다.
-전세가율과 갭가격: 전세가는 집값의 향방에 영향을 미치 수 있습니다. 집값상승을 따라가는 경향성을 보이고 집사는 타이밍을 높친 무주택자등 실수요자들이 쌓이면 전세가 올라가면서 전세 품귀 현상이 강화되기도 합니다.
재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 철거하고 새로운 건물을 짓는 것으로, 기존 건물들의 노후 및 불량 건축물에 해당하는 지역의 주거 환경을 개선하는 목적으로 이루어집니다. 이러한 프로젝트는 정비기반 시설은 양호하지만 주거 환경이 좋지 않은 지역에서 주로 이루어집니다.
재개발은 주거 환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 전체적인 주거 환경과 경관을 개선하는 사업을 말합니다. 이러한 사업은 공공사업의 성격을 띠고 있으며, 주거 지역의 환경과 시설을 획기적으로 개선하고자 할 때 주로 선택되는 방식입니다.
두 방식은 주거 환경 개선의 목적은 공유하지만 접근 방식과 범위에서 차이가 있습니다. 재건축은 기존 건물을 철거하고 재건축하는 과정을 거치므로 비교적 작은 단위의 개선이 가능하며, 재개발은 큰 규모의 도시 계획과 시설 개선을 포함하는 종합적인 개발을 의미합니다.
| 구분 | 국세 | 지방세제 | |
| 지방세 | 관련부가세 | ||
| 취득시 | 인지세/상속세/증여세 | 취득세 | 농어촌특별세/지방교육세 |
| 보유시 | 종부세/농어촌특별세 | 재산세 | 지방교육세/지역사원시설세 |
| 처분시 | 양도세 | 지방소득세 | - |
4장. 추 기자의 내 집 마련 분투기
Keywords: #입지의 5대 요소 임장
입지의 5대 요소는 다음과 같습니다.
1.직장
2.교통: 도보로 10~15분 안팎까지는 역세권으로 침
3.생활편의: 백화점, 쇼핑몰, 마트, 병원, 헬스장
4.자연환경
5.교육환경
입지의 중요요소는 지역별로 차이가 있어 투자를 함에 있어 비교해보아야 합니다.
임장시 체크 포인트는 다음과 같습니다.
1. 남향여부, 채광
2. 화장실과 부엌 수압 및 누수
3.결로, 곰팡이, 동파 여부
4. 층간소음 및 방음 여부
5. 결정적 하자 유무
5장. 미래의 부를 위한 1만 시간의 원칙
Keywords: #3기 신도시의 미래
3기 신도시는 빠르게 상승하는 집값을 억제하고자, 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구, 고양 창릉지구, 안산 장상지구, 부천 대장지구, 과천 과천지구, 광명, 시흥 등 24만8천호와 대규모 택지 공급을 계획하고 있습니다. 그러나 금리 상승으로 인해 대출 이자 부담이 늘어나면서 실질적인 수요자에게도 부담이 전가될 가능성이 있습니다. 이러한 사안에 대한 내용을 유념하여 계획을 수립하고 실행할 필요가 있습니다.
6장. 부동산과 정책의 상관관계
Keywords: #정책이 시장을 이기기 힘든 이유 #대한민국 부동산 정책의 역사
부동산 정책이 실패를 거듭하는 이유 중 하나는 언제나 시장이 규제보다 한 발 앞서 기민하게 대응하기 때문입니다.
- 2008-2013 이명박 정부
-2008년 글로벌 금융위기 상황으로 집값하락 거래량 급감 그후 2009년부터 급등하며 다소 불안정한 모습을 보였습니다.
-보금자리 주택 수도권 100만호 공급, 지방 50만호 공급 등 대규모 공급정책을 내놓았습니다.
-11/3 대책으로 강남 3구 외 규제 지역을 해재하고 LTV DTI 규제도 완화, 재건축 용적률 법적 최대 상한선까지 허용했습니다.
- 2013-2017 박근혜 정부
-시장활성화->규제로 흘러갔습니다.
-MB의 보금자리주택 정책의 대량 미분양 사태를 공급량을 줄여 시장 정상화를 꾀함. 양도세 면제 취득세 면제, 대출 규제 완화 등 매매 유인책을 내놨습니다.
-12/23 대책으로 부동산 3법(분양권 상환제 완화 초과이익환수제 폐지 재개발 다주택자 분양 허용)으로 시장 활성화
이후 가파른 집값 상승으로 규제책을 내놨습니다.
- 2017-2022 문재인 정부
-집값 폭등,25개의 규제책이 있었습니다.
-8/2 대책: 규제의 끝판왕이라고 불리며 7년만에 투기 과열지구 부활, 6년만에 투기지역 지정, 2주택자 양도세 최대 50%중과, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 비과세 혜택 2년이상 거주로 변경, 재건축 초과이익환수제 부활했습니다.
-8/27 대책: 이 후 여러 규제정책으로 안정세를 보이던 부동산 시장이 거래는 줄지만 가격은 상승하는 분위기가 연출되자 투기과열지구 4개를 투기지구로 조정대상지역인 광명 하남을 투기과열지구로 격상했습니다.
-9/13대책: 다주택자에 대한 경고, 2주택 이상 보유 세대가 규제 지역내 주택 신규 구입하는 경우 주택담보대출 금지시켰습니다.
-9/21대책: 3기 신도시가 등장했습니다.
-12/16대책: 역사상 가장 강력한 규제책, 투기지역 투기과열지구 내 9억원 초과분에 대한 LTV규제 비율 강화, 15억원 초과 주택 구입시 주택담보대출 전면 금지 등의 정책이었습니다.
3. 책에서 깨달은 것
1. 부동산 시장은 주기적으로 변화하는 싸이클을 보입니다. 이러한 싸이클은 일반적으로 부동산 가격의 상승과 하락을 경험하며, 공급과 수요의 변화, 경기 변동 등이 영향을 미칩니다. 부동산 시장은 상승 후 하락하는 '부동산 싸이클'을 반복하며, 이에 따라 투자 및 거래 전략이 조정되곤 합니다. 이러한 싸이클은 경제 및 금융 요인과도 관련되어 시장 참여자들은 싸이클의 흐름을 예측하고 대응하는 것이 중요합니다.
4. 책에서 적용할 점
1. 비록 시장이 정책을 앞서간다고 하더라도, 부동산 정책을 주시적으로 관찰하고 분석하는 것이 중요합니다. 이는 시장의 흐름을 예측하고 판단하는데 도움이 될 것입니다. 현재 상황에서 정부는 역전세 상황을 완화하기 위해 대출규제 조치를 조정하고 있다고 합니다. 이러한 정책 변화의 의도와 영향을 더 깊이 이해하기 위해 관련 정보를 더 자세히 공부하고 분석해보는 것이 필요합니다. 이를 통해 시장 동향을 파악하고 적절한 조치를 취할 수 있을 것입니다.
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