1. 책의 개요
책 제목 : 서울 수도권 아파트 지금 사야합니다
저자 및 출판사: 함태식 / 황금부엉이
읽은 날짜: 23/08
총점 (10점 만점) : 10점/10점
2. 책에서 본 것
PART 1. 2022년 부동산 시장에선 어떻게 대비해야 하는가?
1장. 한국 주택 시장에서 아파트가 사라진 이유
Keywords: #임대차 3법: 공급을 가로막는 정부의 무수한 정책들 # 청약 # 구축의 파워
2017년에는 분양가 상한제가 다시 시행되어 신규 아파트 분양가가 이전보다 10-20% 더 저렴하게 공급되었습니다. 이로 인해 저렴한 신축 아파트에 대한 수요가 늘어났고, 기대감이 커져 좋은 입지에서도 저렴한 아파트가 나올 것으로 예상되며 주택 시장은 침체 상태로 전환되었습니다. 청약에 실패한 무주택자들은 '패닝바잉'을 하려는 소비행태를 보였지만, 결국은 당장 거주할 곳이 필요하기 때문에 전세 수요가 늘어나면서 전세가가 상승했습니다.
2017년 8/2 대책의 핵심은 다주택자 양도소득세 중과였습니다. 이로 인해 구축 아파트의 매물 공급이 감소되었으며, 임대사업자들은 증여 방식을 택함으로써 구축 아파트의 매매 시장에 영향을 미쳤습니다. 이에 따라 공급이 부족한 상황에서도 전세 및 매매가가 상승하였습니다. 이를 해결하기 위해 정부는 다주택자 양성 정책과 전세 세입자의 자가 구입을 지원하는 정책을 시행하였으며, 이에 따라 전세가가 하락했습니다.
매물 공급 부족의 첫 번째 이유는 이미 시장이 실수요자 중심으로 움직이고 있기 때문입니다. 자가 보유율과 자가 점유율을 비교해보면 이 차이가 줄어들면서 사람들은 자기 집에 거주하고 있다는 것을 보여줍니다. 두 번째 이유는 다주택자들의 전세 수요에 대한 기대 때문입니다. 전세 수요가 지속되는 한 다주택자들은 집을 팔지 않을 가능성이 큽니다. 앞으로 구축 아파트가 시장에 나올 때는 먼저 다주택자들의 존재가 필요합니다. 또한 임대사업에 대한 강제를 최소화하고 재개발 및 재건축을 촉진하는 정책을 통해 구축 아파트의 공급을 늘려야 할 것입니다.
2장. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것 중 뭐가 더 위험한가?
Keywords: # 건국 이래 아파트값이 내린 적은 딱 3번뿐이다
과거에 아파트 가격이 하락하거나 보합이던 시기는 단 17%에 해당합니다. 이 기간은 1기 신도시 개발, IMF 경제위기, 입주물량 증가와 전세 시장 등의 영향을 받았습니다. 이 세 가지 기간을 제외하면 아파트 가격은 대체로 상승한 경향이었습니다.
아파트를 구매하려는 사람에게 PIR(Purchase Intent Rate)과 주택부담지수는 유용한 참고 자료가 될 수 있습니다. 그러나 PIR이 낮아져도 집을 구입할 것인지에 대해서는 2013년의 사례를 예로 들 수 있습니다. PIR이 9로 내려갔던 시기에는 집값은 안정세를 보였지만 사람들은 가격이 더 하락할 것으로 예상하며 집을 구매하지 않았습니다.
주택 구매자들에게는 몇 가지 혜택이 있습니다. 첫째, 1가구 주택자의 경우 양도세 면제 조건이 적용됩니다. 둘째, 취득세와 증여세 혜택이 크게 주어집니다. 셋째, 보유세 혜택도 있어 종부세 비율은 0.6-3% 내외로 거의 고려할 필요가 없습니다.
집값이 천천히 하락하는 원인은 무엇일까요? 수도권의 경우 자가와 세입자가 각각 50%를 차지하는데, 집을 가진 절반의 사람들은 가격이 내려가더라도 쉽게 팔지 않습니다. 집값이 하락할 때 집을 팔 수 있는 사람은 주로 다주택자 중에서도 투자금이 많이 들어가 이자 부담이 큰 사람들입니다.
3장. 부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부
Keywords: # 부동산 공부는 사기 위해 하는 것이다
부동산공부를 하고 내 집 마련까지 하는 기간은 6개월 이다.
4장. 부동산중개소에 가기 전에 반드시 고민해야 할 것들
Keywords: # 가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정하라
#포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라
#급매는 결코 나를 기다리지 않는다
#시장과 중개인에 대한 편견을 버려라
5장. ‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인
Keywords: # 내 집 마련 제1원칙 ‘일자리가 있고 주거지가 훌륭하면 어디든 오른다’ # 지금 살지 못하는 집일수록 상급지에 마련하라 # 입지, 강남으로 쉽게 갈수있는 곳, 즉 교통
수도권의 생활권은 크게 5개로 나뉜다.
1. 강남 동남생활권
2. 종로: 도심생활권
3. 광진구, 성동구: 동북생활권
4. 광화문, 마포: 서북생활권
5. 여의도,마곡,가산,구로디지털단지: 서남생활권
시장이 침체에서 상승으로 변화할 때, 보통 강남 3구 지역이 가장 먼저 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 마치 호수에 돌이 떨어지면 퍼지듯이, 가격 변동이 연쇄적으로 전파되는 현상이 순환매, 키맞추기, 갭메우기로 불립니다.
원하는 지역에서 순환매 현상을 확인하려면 주변 생활권을 중심으로 가격 상승이 퍼지는 경향을 주목해야 합니다. 각 지역의 택지나 지하철 노선을 따라 상급지에서 배후주거지로 가는 동향을 분석하는 것이 중요합니다.
6장. ‘얼마가 최선인가?’ 가격을 결정하는 가이드라인
<부동산 중개사에게 물어봐야하는 리스트>
최근 매물의 양과 거래량은 늘었는가? 줄었는가?
가격의 변화는 어떠한가? 매수자 우위 시장인가, 매도자 우위 시장인가?
급매물과 급전세가 있는가?
실거래가와 호가의 가격 차이는 어느 정도인가? 이유는 무엇인가?
호가를 조정한다면 실거래가와 어느 정도 차이가 나는가?
7장. ‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인
Keywords: # 그루핑 #호재 #리스크관리
그루핑은 몇 개의 관심 대상을 선정하고, 각 지역이나 물건이 어떤 가치를 지니는지를 비교하면서 저렴한 선택을 찾아내는 유용한 방법입니다. 먼저 가치가 상승한 다음에는 가치가 오를 것으로 예상되는 대상들을 파악하여, 비교적 경제적인 선택을 식별하는 것이 핵심입니다.
3. 책에서 깨달은 것
1. 책에서 언급된 것처럼, 하락장에서의 부동산 투자는 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 무주택자가 집을 구매하지 못하는 이유는 주로 적절한 시기를 선택하지 못하기 때문입니다.
4. 책에서 적용할 점
1. 지금 시점에서는 현재 가격과 비교하여 얼마나 저평가된 상태인지를 중심으로 판단해보겠습니다. PIR이 낮아져도 사람들이 망설여지는 경우도 있습니다. 그럼에도 불구하고 나는 충분히 저평가된 아파트를 찾아내었고, 저평가가 극대화된 시기에는 투자해도 좋을 것으로 생각합니다.
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